Предложения квартир в Москве растет, а спрос и цены падают.
По данным аналитиков недвижимости с начала 2015 года стоимость жилья снизилась в долларах на 15,8%, а по сравнению с августом 2014 года - на 44%, количество сделок снизилось на треть, а ипотечных на 25%. Летом объем выданных кредитов снизился вдвое, причем в Москве дела не так плохи, как в регионах. В целом рынок недвижимости ищет дно с начала 2015-го года и по разным экспертным оценкам, еще не нашел его. Ясно одно – до конца года чудес не случится. Но знание ситуации позволяет быть готовым к ее решению, иметь инструменты и планы по выходу из сложившегося кризиса. Посмотрим и мы, что следует делать, а что нет в такой сложный период.
Как продать квартиру в кризис дороже (советы Продавцам)
В целом – стать еще более клиентоориентированным и не затягивать продажу.
1. Перед продажей привести документы в порядок.
Пожалуй, не секрет, что любая самая привлекательная квартира – это почти ноль, если в документах есть проблемы. Здесь следует отметить следующее:
- Владение квартирой более трех лет
- Наличие одного желательно взрослого собственника
- Отсутствие прописанных, особенно пожилых и малолетних
- Готовность к сделке, в том числе ипотечной.
2. Грамотное ценообразование
Цена должна быть адекватной рынку. Она недолжна быть ни дороже ни дешевле, плюс в объявлении должны быть четко указаны параметры и дана информация, отмечающая все ключевые факторы, которые влияют на цену. Фото квартиры должно быть выполнено грамотно и отвечать правилам экспонирования.
3. Предпродажная подготовка объекта
Первое впечатление самое важное! Легкая косметика и генеральная уборка, порядок на парковке или в гараже, лифт, подъезд, мусопровод, даже запах – все должно быть учтено!
Я много писала по этим вопросам и это, действительно, очень важно!
4. Объявления и фотографирование.
Есть важные ключевые фразы, такие как: «свободная продажа или альтернатива подобрана», «готова к сделке», «в квартире никто не прописан» и т.п. Все это добавляет к цене объекта и идет бонусом в череде огромного количества вариантов. Ну и грамотное описание с учетом всех преимуществ и выделение тех деталей, которые отсутствуют в других вариантах квартир. Единственная квартира с эркером или террасой - так мы продали квартиру в Шуваловском комплексе, квартира с узаконенным камином – продажа элитной квартиры в ключах, а на юго-западе привлекла фраза про охоту на лис…. Смешно, но это сработало. Плюс наличие грамотной панорамы фотографий, сформированной в лендинг или ролик, всегда является отличным дополнением, а иногда и самым важным для принятия решения приехать на просмотр.
5. Показ квартиры.
Здесь хочется отметить несколько моментов, очень важных – помимо предпродажной подготовки. Передайте показ в руки профессионала, а сами уйдите из дома. А если такой возможности нет, то уберите детей, бабушек и живность. Во-первых, все это очень раздражает. Во-вторых, у людей может быть банальная аллергия на животных. В-третьих, они должны почувствовать жилище своим, поэтому обилие людей, котов и вещей отпугнет даже самых смелых. Подходите к показу как к одному из рубежей на пути к сделке, причем к самому важному.
6. Не затягивать сделку и не тешить свое эго.
Приятное и деловое общение с покупателем и его риелтором пойдет на пользу всей операции. Как часто покупатель выходит из игры, так как, никак не может договориться с Продавцом, у которого по старой традиции выросла «корона», как только появился спрос на его объект. Часто этим страдают даже профессиональные риелторы, не защищая своего клиента, а показывая себя, играя свою эго-роль. Очень важно придерживаться делового этикета и скорости. Особенно, когда конкуренты не только готовы общаться, а уже снизились по цене. Ведь средний демпинг сейчас 10-20% от цены!
Дешево да гнило (советы Покупателям)
Квартиры дешевеют, выбор огромный, но бывают случаи, когда покупать все же нельзя.
1. Сделка по доверенности
Часто случается, что квартира с большим дисконтом продается по доверенности. Это в большинстве случаев мошенничество. Если на сделке нет собственников, причем всех, покупать нельзя!
2. Квартира с тараканами!
Именно так на риэлтерском сленге называют квартиру с прописанными там жильцами. Это случается, например, при наследстве, когда бывший собственник в завещании указал, что есть определенные лица, которые могут пожизненно пользоваться жильем после его смерти. Бывают в квартире зарегистрированы лица, которые отказались от приватизации и имеют право пожизненного пользования жильем. Или всплывают сироты или освободившиеся из-под стражи сидельцы.
Такие квартиры можно брать, если только всех выписать.
3. Красные линии или неузаконенная перепланировка
Этот недостаток жилья не так важен. Как правило – это предмет торга. Но бывают переносы мокрых точек, несущих конструкций, и это уже может стать опасным или попросту непродаваемым. Нужно проверять все по документам из БТИ и решать, насколько это серьезно.
Продать, чтобы закрыть долги или купить уже невозможно (советы Продавцам и Покупателям)
Споры о том, что лучше – владеть квартирой или арендовать ее идут давно. Очевидно, что есть свои плюсы и минусы. Сегодня в России в отличие от западного рынка только 5-7% жилищного фонда сдается в аренду, при этом менее 1% легально. В Европе есть страны, где 50% жилого фонда сдается в аренду. В кризис однако ситуация меняется. Долги душат, курс растет, зарплаты снижаются и вот уже или жить нигде, или купить нечего. И здесь отличным инструментом становится аренда.
Сегодня помимо частного сектора есть вся законодательная и нормативная база для развития арендного жилья. Такой проект реализован в Калуге, где почти весь микрорайон заселен арендниками. Существенные плюсы, что арендная плата постоянна, срок сдачи стабилен и нет привязки к конкретному предприятию. Есть и социальная инфраструктура – прописка, детские сады и поликлиники.
Большим фондом жилья продолжают обладать еще ведомственные структуры, такие как посольства, дипкорпусы и прочие ведомства. Там снять в аренду можно прекрасные апартаменты с парковкой, садиком и инфраструктурой. Но надо знать правила и работать по трудовому договору на предприятии, которое захочет связываться с такой системой, а это бывает крайне редко. Но всегда остается вторичный сектор, и здесь грамотные переговоры проведет профессиональный риелтор, который сможет обойти острые и сложные моменты, и бурю кризиса можно будет переждать под крышей арендного дома.
